撰文 / 《财经天下》周刊 李逗
编辑 / 董雨晴
位于深圳南山区
从许老板的家深圳湾1号出发，沿着中心路往北走1.5公里，就能看到矗立在深圳先行示范区的卓越后海大厦。这里成了许家印过去5年间的日常办公场所，高达400 米的超高层大楼，不但拔高了深圳的天际线，也掩盖了周边其他建筑的风头。
2017年，恒大总部正式从广州搬到深圳，而那一年，也是房地产最风光、许家印成为中国首富的一年。有钱任性的许家印，一口气租下了卓越后海大厦的十多层楼，办公面积达到了2万平米以上，外玻璃墙高达282米，很符合喊着“大大大”口号的许家印。
但到了2021年年底，恒大的形势一改往常，“还债”成为了新的主题。面对年租金超过6000万元的卓越后海大厦，恒大已经开始打起新算盘。2022年1月7日，几个工人拆除了卓越后海大厦顶部的恒大集团LOGO，卓越集团官网及写字楼下，也已经挂出了最新的招租广告。
（图/视觉中国）
恒大多数工作人员已从深圳撤回了广州。搬离恒大深圳总部，不仅成为了许家印的关键一刻，也成为房地产历史中一个不可忽视的注脚。2022年2月6日，恒大集团举行了2022年保交楼新年开工动员大会。许家印在会上提出了2022年要交楼约7000万平米、60万套的目标。他还说公司不能靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。
过去的2021年里，房企债务缠身的故事上演的格外多。走上还债路的不仅有恒大，还有蓝光发展、福晟、中国奥园、佳兆业、花样年、协信等房企，步入2022年，阳光城、正荣地产又排队取着偿债的号码牌。
某种程度上看，这场危机早已埋下种子。房地产行业的发展，逃脱不了“高周转、高杠杆、高负债”的规模扩张依赖，这让很多企业尝到了业务扩张的甜头。
据公开数据统计，2020年房地产行业债务偿还规模约9154亿元，同比增长28.7%。2021年债务到期规模达到12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关。
当行业步入下行周期、监管收紧等调整时，它们普遍遇到了流动性危机。
市场潮涨潮落间，房企的繁荣和没落也跟着交织更迭，这已经成为周期下房企的宿命，即使是融创孙宏斌、万达王健林、华夏幸福王文学等富豪榜常客，也逃脱不了时代的漩涡。他们的还债故事，也同样再次成为大时代的注脚。
债务开始膨胀了
2004年的10月是个非常微妙的月份。这一年，往年的楼市“金九银十”盛景并没有出现，成交量依旧在萎缩，不断创下历史新低。更重要的是，马上就要到年底了，房地产企业还债的高峰时刻即将到来。
所有开发商都在密切关注着市场的方方面面，寻找大环境可能改变的蛛丝马迹。人们期待着，出现一些戏剧性的改变。但谁都没料到的是，来自北方大地的代表性企业顺驰中国，却传来了破产的消息。
事情发生的太突然了。
2003年7月，顺驰中国的创始人孙宏斌在出席中城房网论坛发言，豪气云天的他公开放言：“顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座的各位，包括王总（万科集团创始人王石）。”
台下坐着的老大哥王石马上红着脸驳斥道，“睁眼说瞎话”。“顺驰要超过万科是可能的，但要在三五年内超过万科是不可能的碧桂园股债双杀；万科还在发展，按照顺驰现在的规模，三五年怎么超万科？”
但孙宏斌哪里听得下去。毕业于清华大学，投身联想的孙宏斌，在不到两年的时间里，就坐到了联想主任经理的位置。年轻的小孙，还信奉着心有多大舞台就有多大的梦想。当时的万科已是上市12年的行业龙头，2002年结算收入已达44亿元，而顺驰只是天津一个小小的地方房企，2002年销售额才14亿元。孙宏斌公然发起对万科的挑战，引起众多同行的侧目和嘲讽。
（图/视觉中国）
而那个时候的中国房地产市场，万象新生，孕育着无数个可能。1998年，房地产市场正式拉开房改大幕，商品房销售的大门打开，一个时代的财富通道被开启。
开发商老板如过江之鲫，成为富豪榜上的常客。譬如，靠借高利贷300万元，抵押给银行贷款1000万元，在海南炒地皮发家的“万通六君子”。2002年后，房企们更是成为了资本市场的常客，天鸿宝业、天房发展、金地、金融街等一众房企纷纷借壳上市。
顺驰是搭上这辆时代列车的典型代表，但却倒在了2004年的那轮调控之下。最后的结局大家都知道了，2004年4月到5月期间，政府出台了一系列调控政策，银行收紧了对房地产行业的放贷，顺驰遭遇资金链危机，最终以12.8亿元卖给了路劲。
顺驰的这次“生死债劫”，震惊了当时的地产界。事后，孙宏斌也不得不承认，之前做得不够稳健，高速度、高负债的发展模式是一种错误。
顺驰虽然失败了，但一个脱胎于顺驰模式的融创中国，又很快在房地产市场脱颖而出。靠着一路买买买的决心，孙宏斌再次豪赌房地产市场回暖，在全国大范围拿地。老孙带着经验而归，走出了一条幸运的路，踩准了新的行业增长步伐。在顺驰卖身4年后，融创又很快在房地产行业站稳了脚跟。
那轮危机中，同样没少闹心的还有绿城老板宋卫平。2008年的4万亿经济刺激计划推出，也让绿城中国成了逃脱债务困境的幸存者。靠着四万亿元救市政策，绿城从债务泥潭中被拯救出来。次年，绿城逆势而动，抛出了400多亿元在全国大肆买地，频频成为“地王”。要知道，2008年末，绿城的现金额仅有17.18亿元，而公司总借贷却高达161.18亿元，一度逼近破产边缘。
不过，这种侥幸也让宋卫平高估了自身对于调控的驾驭能力。后续的几轮调控中，绿城每次都没能幸免，不得不说，这跟当时老宋好赌的性格和他的思维方式有着莫大的关系。最终，绿城还是倒在了2015年的债务困境下，当年度债务增长了6%-10%。到2018年底， 绿城总负债达到了2051亿元，同比净增加了超过450亿。在中交集团入股成为大股东后的第五年，绿城中国的创始人宋卫平在2019年7月正式卸任了绿城中国董事会联席主席之职，宣告着绿城中国一个时代的落幕。
某种程度上看，这一时期的房地产企业的创始人们，遵循着“人有多大胆，地有多大产”的梦想。这一时期的调控，对于这些商界大佬们，还仅仅是一个小小的绊脚石，房地产在这个时期大多成了一夜暴富的生意。小镇青年来到城市变成了大亨的故事，上演的格外多。
有些雷提前爆了
2008年到2017年，房地产业飞速发展，人人都有一个造富之梦。很多人对房地产的感知，正如范伟在电影里所说的：我感觉我的智商，远远跟不上我的财富增长速度。
很多房企抓住了历史机遇，摇身一变成了“黑马”。比如，恒大在2016年实现登顶，碧桂园在2017年后拿下了“宇宙房企”的称号，融创加足马力冲到了TOP4，旭辉常年稳居在TOP20，名不见经传的中梁、祥生也开始进入TOP行列。
身处2017年，房地产行业到处充斥着极度乐观的情绪，很少有人能预料到，2018年行业的天空会出现乌云。2018年成为了新的分水岭，更有许多中小房企没撑住那一轮调整，像泡沫一样升起、跌落，破碎在空中。
2018年，一则万达负债4000亿元的消息曝出，让万达遭遇“股债双杀”，王健林从首富变成了“首负”。陷入债务困境的王健林，一下子甩掉了13个万达城，70多个酒店以及万达百货。
尽管万达遭遇了一定困境，但那总归还是房企间规模竞逐的年头，万达的资产并不缺买主。王健林虽然卖掉了2000亿元资产，但在孙宏斌、富力地产董事长李思廉面前，总还是能讲讲价，迅速卖掉资产后恢复元气，并在2021年更大一轮的调控时，重新谋划万达商管冲击港股市场的新故事。
而相比王健林，更加闹心的是华夏幸福的老板王文学了。2017年环京区域出台的“限购令”，让楼市大幅降温，重仓环京的华夏幸福，陷入严重的资金流动性困境。
被债务大山压得喘不过口气的王文学，不得不宣布华夏的战投计划。2018年，中国平安带着180亿元的巨额资金，两次入股华夏幸福，成为其第二大股东，同样也给华夏幸福带来了商业地产的新蓝图。只可惜，平安的入股，并不没有换来华夏幸福的安稳无虞。商业地产和产业新城的双业态模式下，华夏幸福再一次踏入了债务困境的漩涡。
直到2021年春节前的十六天，焦头烂额的王文学罕见地举行了一场自我批评会，那场会议上，王文学心灰意冷的说道，“今天我干到这儿，愿赌服输。”他反思道：“突出问题是在公司取得成功后个人有所膨胀”。
2018年后的房地产地产领域，开始充满着更多不确定性，外界既无法预料接下来会有哪家房企陷入困境，也无从得知现已处在流动性危机中的地产商，有多少能转危为安。不过，回头来看，尽管万达、华夏幸福等爆雷的房企们提前退出了牌桌，但也因此有了更多的流动性操作空间，可谓是“祸兮福所倚”。
（图/视觉中国）
逃不掉还债的宿命
事实上，在2020年之后，房企们就悲观地发现，寄希望模仿万达降负债重新站起来的方式，已经很困难了。
2020年，撼动房地产行业的“三道红线”调控刚刚启幕，房企们忙不迭着手准备降负债、达目标，2021年金融端又再度收紧。
这期间，大部分房企们其实都是自顾不暇。找钱和还债成为关键的主题，因此，不仅“白衣骑士”不会出现，连抛售资产都要被买家挑肥拣瘦。三道红线的金融规则下，大佬们都忙着优化自家的负债数据，手中的余粮早就不多了。在相当一段长时间内，人们很难再见到地产收并购市场的“大玩家”。
无论是一些令人信赖的国企央企，还是人们耳熟能详的民企，无差别地都面临着资金层面的困境。考虑出售资产的企业名单越来越长。除了恒大、佳兆业外，中国奥园、阳光城、世茂、新城、首开都有项目出售，束手无策的情况下，美元债债务拉响警报的企业也越来越多。
房企的自救局面空前壮烈。从“出售物业等优质财产”、“低价配股”，再到“老板自掏腰包”，大佬们开始无所不用其极地积极自救。
比如，一直以来都以“买买买”姿态出现的融创，也松口将要“卖卖卖”，其曾在2022年初表示要卖掉一些持有资产，比如酒店、商业甚至是一些乐园。更早之前，出现债务违约风险的房企更是加速出售物管上市板块，如蓝光嘉宝、彩生活被碧桂园服务收购。
在还债这件事上，老板们更是使尽了浑身解数。
2021年的中秋佳节，“富力双雄”李思廉及张力为公司献上了一份厚礼，自掏腰包80亿元给公司还债。也是同一天，碧桂园服务以不超过100亿元的价格，把李思廉及张力口袋里的富力物业，收入囊中。
而进入2022年，房企变卖资产的队伍排得更加长，但掏得起钱的企业越来越少。
雅居乐将持有的广州亚运城项目26.66%股权，以18.44亿元卖给了央企中海。粤系房企中国奥园也在积极转让、退出包括广东阳江、惠州，江西九江、广西浦北、福建漳州等多个项目。融创也先后转让了武汉、昆明、杭州、常州等多个城市项目的股权。
（图/视觉中国）
细心一些的人会发现，这个时候有实力接盘的，大多是国有房企，比如中海买了雅居乐把广州亚运城项目。此前被认为有实力接盘的万科、龙湖等公司，则没有出现在买家行列。
不过，在房企“普遍钱紧”的大环境里，要成功找到接盘方并不容易。陷入流动性困境的房企们，不得不低价变卖资产。2021年12月，世茂更是以总代价20.86亿港元出售香港维港汇项目22.5%股权。这笔交易让世茂亏损了7.7亿港元，显然是笔亏本的买卖。但这些算盘，房企们已经算不清楚了。
在“房住不炒”的监管基调下，房地产行业的游戏规则生变。所有企业必须正视的一个事实是，随着行业回归理性后，这个行业很难再有黑马，高负债高周转的路径走不通了。棋至中局，理性稳健的发展步伐，仍将是房企们长远发展的关键。
